디딤돌·보금자리론·신생아 특례, 나는 어디에 해당하나요?
- 디딤돌은 소득 6천만 원(신혼 8,500만) 이하 무주택자용입니다. 집값 5억 이하·전용 85㎡ 이하로 대상 주택 문턱이 가장 낮습니다.
- 신생아 특례는 2년 내 출산 가구용으로 연 1.8~4.5%, 최대 4억 원, 집값 9억 원까지 가장 조건이 좋습니다.
- 보금자리론은 집값 6억 이하·소득 7천만 이하로 면적 제한이 없고 최장 50년까지 나눠 갚을 수 있습니다.
📊 한 표로 비교하기
| 디딤돌 | 신생아 특례 | 보금자리론 | |
|---|---|---|---|
| 운영 | 주택도시기금(국토부) | 주택금융공사 | |
| 대상 | 무주택 세대주 | 2년 내 출산·입양 가구 | 무주택 또는 1주택 |
| 부부합산 소득 | 6,000만 이하 (생애최초·2자녀 7,000만 / 신혼 8,500만) | 1.3억 이하 (맞벌이 2억, 각 1.3억 이하) | 7,000만 이하 (신혼 8,500만 / 다자녀 1억) |
| 순자산 | 5억 1,100만 이하(2026년 기준) | 기준 없음 | |
| 집값 | 5억 이하 (신혼·2자녀 6억) | 9억 이하 | 6억 이하 |
| 면적 | 전용 85㎡ 이하 (수도권 외 읍·면 100㎡) | 제한 없음 | |
| 한도 | 2억 (생애최초 2.4억 / 신혼·2자녀 3.2억) | 4억 | 3.6억 (생애최초 4.2억 / 다자녀 4억) |
| 금리 | 연 2.85~4.15% | 연 1.8~4.5% | 시중 고정금리 (우대 최대 1.0%p) |
| 기간 | 10·15·20·30년 | 10~50년 | |
| LTV / DTI | 70%(생애최초 80%) / 60% | 70% / 60% | |
🏠 디딤돌대출 — 기본 문
가장 널리 쓰이는 정책 구입자금 대출입니다. 조건이 맞으면 시중 주택담보대출보다 금리가 낮습니다.
- 무주택 세대주여야 합니다. 세대원 전원이 무주택이어야 하고, 생애최초라면 세대주 요건이 완화되는 경우가 있습니다.
- 대상 주택은 평가액 5억 원 이하, 전용 85㎡ 이하입니다. 신혼가구·2자녀 이상은 6억 원까지 올라갑니다.
- 한도는 일반 2억, 생애최초 2.4억, 신혼·2자녀 이상 3.2억입니다. 2025년 10·15 대책으로 종전보다 한 단계씩 낮아졌습니다.
- 금리는 소득 구간과 만기에 따라 연 2.85~4.15%입니다. 소득이 낮을수록 낮게 적용됩니다.
수도권 신축 아파트는 집값 5억 이하 요건에서 걸리는 경우가 많습니다. 반대로 지방 중소도시나 전용 59㎡ 이하 물량에서는 활용도가 높습니다. 전용면적과 공급면적, 뭐가 다른가요?
👶 신생아 특례 — 조건이 맞으면 최우선
세 상품 중 금리도 한도도 가장 유리합니다. 다만 출산 요건이라는 뚜렷한 문턱이 있습니다.
- 대출 접수일 기준 2년 안에 출산(입양)한 가구가 대상입니다. 2023년 1월 1일 이후 출생아부터 인정됩니다.
- 소득 기준이 부부합산 1.3억 원(맞벌이는 2억 원, 단 각자 1.3억 이하)으로 크게 넓습니다.
- 집값 9억 원 이하, 한도 4억 원. 수도권 아파트도 실제로 들어갑니다.
- 금리 연 1.8~4.5%이며, 특례금리는 기본 5년 적용되고 추가 출산 자녀 1명당 5년씩 연장돼 최장 15년까지 갑니다.
🏦 보금자리론 — 면적 제한이 없다
주택금융공사가 취급하는 장기 고정금리 대출입니다. 기금 대출과 성격이 다릅니다.
- 전용면적 제한이 없습니다. 85㎡를 넘는 집을 사는 경우 사실상 유일한 선택지가 됩니다.
- 집값 6억 원 이하, 소득 7,000만 원 이하(신혼 8,500만, 다자녀 1억)입니다.
- 한도는 일반 3.6억, 생애최초 4.2억, 다자녀·전세사기피해자 4억입니다.
- 담보주택을 제외하고 무주택이거나 1주택이면 신청할 수 있습니다. 1주택자는 기존 주택 처분 조건이 붙습니다.
- 만기가 최장 50년까지 있어 월 상환액을 낮출 수 있습니다. 다만 총이자는 늘어납니다. 원리금균등·원금균등, 뭐가 유리한가요?
금리는 시장금리에 연동돼 매달 고시되며, 저소득청년 0.1%p·신혼 0.3%p·다자녀 0.5~0.7%p 등 우대금리를 최대 1.0%p까지 겹칠 수 있습니다. 규제지역은 0.2%p가 가산됩니다.
⚠️ 정책대출도 규제는 그대로 받습니다
“정책대출이니까 규제와 무관하다”고 생각하면 계획이 어긋납니다.
- 6개월 이내 전입 의무 — 수도권·규제지역에서 주택 구입 목적으로 대출을 받으면 6개월 안에 전입해야 합니다. 보금자리론 등 정책대출도 같습니다. 전세를 놓는 방식이 불가능해집니다.
- 수도권·규제지역 주담대 한도 상한 — 집값 15억 이하 6억, 15억~25억 4억, 25억 초과 2억. 정책대출 한도와 별개로 이 상한이 함께 적용됩니다.
- DSR — 총부채원리금상환비율 규제를 함께 봅니다. 소득 대비 연간 원리금이 기준을 넘으면 한도가 줄어듭니다. DSR은 어떻게 계산하나요?
- 중도금 대출과의 관계 — 분양은 중도금 대출을 받았다가 입주 때 잔금대출로 갈아탑니다. 정책대출은 이 잔금대출 단계에서 신청합니다. 중도금 대출도 6억 한도에 걸리나요?
🧭 어떤 순서로 확인하나요
- 1. 출산 요건부터2년 내 출산·입양이 있다면 신생아 특례를 먼저 봅니다. 금리와 한도 모두 가장 유리합니다.
- 2. 집값과 면적으로 거르기85㎡를 넘으면 기금 대출은 불가 → 보금자리론. 집값 5억 이하·85㎡ 이하면 디딤돌이 유리합니다.
- 3. 소득·순자산 확인기금 대출은 순자산 5억 1,100만 원 기준이 있습니다. 보금자리론은 순자산 기준이 없습니다.
- 4. 한도 대비 부족분 계산정책대출로 부족하면 나머지를 시중 대출로 채워야 하는데, 규제지역 한도 상한과 DSR을 함께 계산해야 합니다.
- 5. 은행 사전 상담기금 대출은 취급 은행(우리·국민·농협·신한·하나)에서, 보금자리론은 주택금융공사 홈페이지나 은행에서 신청합니다.
자주 묻는 질문
디딤돌과 보금자리론을 동시에 받을 수 있나요?
같은 주택에 중복으로 받을 수 없습니다. 두 상품 모두 조건이 된다면 금리와 한도를 비교해 하나를 선택합니다. 통상 집값 5억 이하·85㎡ 이하라면 디딤돌이, 면적이 크거나 집값이 5~6억이라면 보금자리론이 유리합니다.
분양받은 아파트도 정책대출이 되나요?
됩니다. 중도금 대출을 입주 시점에 잔금대출로 전환할 때 신청합니다. 다만 집값(분양가 기준 평가액)과 면적 요건을 충족해야 하며, 기금 대출은 소유권이전등기 접수일부터 3개월 이내에 신청하는 것이 일반적입니다.
소득이 기준을 넘으면 방법이 없나요?
2년 내 출산·입양이 있다면 신생아 특례로 부부합산 1.3억(맞벌이 2억)까지 넓어집니다. 그렇지 않으면 시중 주택담보대출을 이용하되 규제지역 한도 상한과 DSR을 함께 계산해야 합니다.
순자산 기준은 무엇을 보나요?
부동산·자동차·예금 등 자산에서 부채를 뺀 순자산을 봅니다. 2026년 기준은 5억 1,100만 원 이하이며 통계청 조사 결과에 따라 매년 바뀝니다. 보금자리론에는 순자산 기준이 없습니다.
정책대출을 받고 전세를 놓아도 되나요?
안 됩니다. 수도권·규제지역에서 주택 구입 목적으로 대출을 받으면 6개월 이내 전입 의무가 붙고, 이는 정책대출에도 적용됩니다. 위반하면 대출 회수 대상이 됩니다.
신생아 특례 금리는 계속 1.8%인가요?
소득 구간과 만기에 따라 연 1.8~4.5% 사이에서 정해집니다. 특례금리는 기본 5년간 적용되고, 그 사이 자녀를 더 낳으면 1명당 5년씩 연장돼 최장 15년까지 유지됩니다. 특례기간이 끝나면 일반 디딤돌 금리로 전환됩니다.
- · 주택도시기금 「내집마련 디딤돌대출」 - 소득 6,000만(생애최초·2자녀 7,000만, 신혼 8,500만), 순자산 5억 1,100만 이하, 주택 5억(신혼·2자녀 6억)·85㎡ 이하, 한도 2억/2.4억/3.2억, 금리 연 2.85~4.15%
- · 주택도시기금 「신생아 특례 디딤돌대출」 - 접수일 기준 2년 내 출산(2023.1.1 이후 출생아), 소득 1.3억(맞벌이 2억), 주택 9억·85㎡ 이하, 한도 4억, 금리 1.8~4.5%, 특례 5년＋자녀당 5년(최장 15년)
- · 한국주택금융공사 「보금자리론」 - 소득 7,000만(신혼 8,500만, 다자녀 1억), 주택 6억 이하, 한도 3.6억(생애최초 4.2억, 다자녀 4억), 만기 10~50년, 우대금리 최대 1.0%p·규제지역 0.2%p 가산
- · 금융위원회 「가계부채 관리 강화 방안」(10·15 대책) - 수도권·규제지역 주담대 한도 6억/4억/2억, 정책대출 한도 조정, 6개월 이내 전입 의무 (2025.10.15)
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분양 현장 보기이 글은 일반적인 제도 안내를 목적으로 하며, 특정 단지의 청약을 권유하지 않습니다. 청약 자격·전매제한·대출 조건은 단지별 입주자모집공고에 따라 다르게 적용되므로, 실제 청약 전에는 반드시 공고 원문과 청약홈 안내를 확인하시기 바랍니다.