부동산 상식 · 2026.08.12

분양권은 언제부터 팔 수 있나요?

📅 전매제한 — 얼마나 묶이나요

2023년 4월 주택법 시행령 개정으로 기간이 크게 줄었습니다. 최대 10년이던 것이 최대 3년이 됐습니다.

기산점은 당첨자 발표일입니다. 계약일이나 입주일이 아닙니다. 또한 이 완화는 시행 이전에 공급된 주택에도 소급 적용됐습니다.

🏠 실거주 의무 — 전매제한과 다른 규제입니다

실거주(거주 의무)는 수도권 분양가상한제 적용 주택에 붙습니다. 분양가가 시세보다 낮게 책정된 만큼 실수요자가 살라는 취지입니다.

• 기간은 단지에 따라 2~5년입니다. 공공택지인지 민간택지인지, 분양가가 인근 시세의 몇 %인지에 따라 달라집니다.
• 2024년 2월 주택법 개정으로 시작 시점이 “최초 입주가능일”에서 “최초 입주가능일부터 3년 이내”로 바뀌었습니다.
• 즉 입주 때 바로 들어가지 않고 3년 안에 들어가 의무기간을 채우면 됩니다.

🔀 두 규제를 겹쳐 보면

정리하면 전매제한이 끝났다 ≠ 자유롭게 팔 수 있다입니다. 분양가상한제 단지라면 실거주 의무를 함께 확인해야 합니다.

🚪 예외로 팔 수 있는 경우

전매제한 중에도 불가피한 사정이 인정되면 사업주체의 동의를 받아 전매할 수 있습니다.

• 근무・생업・취학・질병 치료로 세대원 전원이 다른 지역(수도권 제외)으로 이전하는 경우
• 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
• 세대원 전원의 해외 이주 또는 2년 이상 해외 체류
• 이혼으로 배우자에게 이전하는 경우
• 채무 불이행에 따른 경매・공매

요건과 서류는 사업주체와 지자체 확인을 거칩니다. “팔고 싶어서”는 사유가 되지 않습니다.

💸 팔 때 붙는 세금은 따로입니다

전매제한이 풀렸다고 세금까지 가벼워지는 것은 아닙니다. 분양권 양도소득세는 보유 기간에 따라 1년 미만 70%, 1년 이상 60%(지방소득세 별도)로 무겁습니다.

세금 계산과 주의점은 분양권 팔면 세금이 얼마나 나오나요?에서 정리했습니다. 분양가상한제 단지의 구조는 분양가상한제, 싸게 사는 대신 무엇을 감수하나요?를 함께 보세요.

이 글은 일반적인 제도 안내를 목적으로 하며, 특정 단지의 청약을 권유하지 않습니다. 청약 자격·전매제한·대출 조건은 단지별 입주자모집공고에 따라 다르게 적용되므로, 실제 청약 전에는 반드시 공고 원문과 청약홈 안내를 확인하시기 바랍니다.