부동산 상식 · 2026.10.06

전입세대확인서, 계약 전에 떼세요

📌 3줄 요약

전입세대확인서는 해당 주소에 주민등록된 세대주와 동거인의 성명·전입일자를 보여 줍니다. 등기부에 나오지 않는 선순위 임차인을 찾는 서류입니다.
뗄 수 있는 사람은 소유자·임차인·매매계약자·임대차계약자 본인과 그 위임을 받은 사람 등으로 법에 정해져 있습니다. 계약 전 예비 세입자는 집주인 위임이 있어야 합니다.
주민센터 방문으로만 발급되고 정부24 온라인 발급은 안 됩니다. 수수료는 열람 300원, 교부 400원이며 전국 어느 주민센터에서나 즉시 나옵니다.

등기부등본에는 집주인과 은행 대출은 나오지만 그 집에 누가 살고 있는지는 나오지 않습니다. 확정일자만 받은 세입자나 전입만 해 둔 사람은 등기부 어디에도 없습니다. 그 빈칸을 채우는 서류가 전입세대확인서(예전 이름 전입세대 열람내역서)입니다. 「주민등록법」 제29조의2와 정부24 민원안내를 기준으로 누가, 어디서, 얼마에 뗄 수 있는지와 받아서 어디를 봐야 하는지 정리했습니다.

📄 전입세대확인서는 무엇을 보여 주나요

「주민등록법」 제29조의2 제1항은 전입세대확인서를 "해당 건물 또는 시설의 소재지에 주민등록이 되어 있는 세대주와 주민등록표 상의 동거인의 성명과 전입일자를 확인할 수 있는 서류"로 정의합니다. 말소되거나 거주불명으로 등록된 사람도 포함됩니다.

서류	보여 주는 것	보여 주지 않는 것
등기부등본	소유자, 근저당·가압류, 등기된 전세권	전입만 한 세입자, 확정일자 임차인
전입세대확인서	주소에 전입한 세대주·동거인과 전입일자	보증금 액수, 외국인 거주자
확정일자 부여현황	확정일자 받은 날, 보증금·차임	확정일자 없이 전입만 한 사람

세 서류가 서로의 빈칸을 메웁니다. 등기부 보는 법은 등기부등본, 어디를 봐야 하나요에 따로 정리했습니다.

⚖️ 왜 계약 전에 꼭 확인해야 하나요

세입자는 집을 넘겨받고(인도) 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조 제1항). 이 대항력은 등기부에 적히지 않습니다. 그래서 내가 계약하려는 집에 이미 전입한 세대가 있다면, 그 사람의 보증금이 나보다 앞 순위일 수 있습니다.

세입자 입장 — 전입 세대가 이미 있다면 그 보증금이 얼마인지(확정일자 부여현황)까지 확인해야 내 보증금이 안전한지 계산할 수 있습니다.
매수인 입장 — 매도인이 "비어 있는 집"이라고 해도 전입 세대가 남아 있다면, 잔금 후 그 세대의 대항력을 떠안을 수 있습니다.
경매·대출 — 은행이 근저당을 잡을 때도 전입 세대를 확인합니다. 법이 금융회사에 발급 자격을 따로 둔 이유입니다(제29조의2 제2항 제3호 다목).

🟢 2023년 4월 18일부터 임대인은 계약할 때 확정일자 부여현황과 국세·지방세 납세증명서를 세입자에게 보여 줘야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조의7). 전입세대확인서와 함께 받으면 선순위 보증금과 체납 세금까지 한 번에 확인됩니다.

🙋 누가 뗄 수 있나요

아무나 뗄 수 없습니다. 법 제29조의2 제2항이 신청인을 정해 두었습니다.

신청인	근거	자격 증명
소유자 본인·세대원	제1호	등기부(담당 공무원이 행정정보로 확인)
임차인 본인·세대원	제1호	임대차계약서 또는 확정일자 부여 사실
매매계약자·임대차계약자 본인	제1호	매매계약서·임대차계약서
위 사람의 위임을 받은 사람	제2호	위임장 + 위임인·수임인 신분증
경매참가자, 신용조사회사·감정평가법인, 금융회사(근저당 설정), 집행관, 국가·지자체	제3호	각 목적별 증빙

여기서 많이 막히는 사람이 아직 계약하지 않은 예비 세입자입니다. 계약서가 없으니 제1호의 "임대차계약자"가 아닙니다. 방법은 두 가지입니다.

집주인 위임을 받아 직접 뗀다 — 위임장(신청서 아래쪽 위임장 칸)에 집주인이 서명하고, 방문할 때 위임한 사람의 신분증도 함께 제시해야 합니다(시행규칙 제14조 제9항).
집주인이 떼어 보여 주게 한다 — 소유자 본인은 자격이 있으니 계약 전에 발급본을 요청하면 됩니다. 이때는 발급일이 계약일과 가까운지 꼭 봅니다.

🔴 위임은 소유자·임차인·임대차계약자·매매계약자 본인만 할 수 있습니다(신청서 유의사항 5). 공인중개사라도 위임장 없이 대신 뗄 수 없습니다.

🏢 어디서, 얼마에 떼나요

정부24 민원안내(전입세대확인서 열람·발급)의 신청방법은 방문 하나입니다. 온라인(정부24)이나 무인민원발급기로는 발급되지 않습니다.

항목	내용
장소	시·군·구청, 읍·면·동 주민센터, 출장소. 물건 소재지와 관할이 달라도 됩니다(시행규칙 제14조 제5항)
처리기간	즉시(근무시간 내 3시간)
열람 수수료	1건 1회 300원
교부 수수료	1통 400원 (경매참가자·금융회사 등 제3호 신청인은 500원)
면제	기초생활수급자, 국가유공자, 한부모가족 지원대상자 등(시행규칙 제18조)
서류	신청서(별지 제15호서식), 신분증, 자격 증명 자료

등기부·건축물대장·확정일자 부여 사실처럼 담당 공무원이 행정정보로 확인할 수 있는 서류는 동의만 하면 따로 내지 않아도 됩니다. 확인이 안 되는 경우에만 계약서 원본 등을 직접 냅니다.

✍️ 신청서 쓸 때 놓치기 쉬운 두 칸

대상 건물의 소재지 — 신청서 유의사항 7은 "확인하려는 전입세대의 주소가 사실과 다르게 기재된 경우 전입세대확인서를 통해 해당 전입세대를 확인할 수 없다"고 적고 있습니다. 아파트라면 동·호수까지 정확히 씁니다. 다가구주택처럼 호수가 주민등록 주소에 없을 수 있는 건물은 담당자에게 건물 전체(지번 기준)로 확인할 수 있는지 물어보세요.
말소·거주불명자 표시 여부 — 2024년 개정으로 신청인이 표시하지 않음을 고를 수 있게 됐습니다(시행령 제49조의2 제1항 후단). 계약 판단용이라면 정보를 줄일 이유가 없으니 "표시됨"에 체크하는 편이 낫습니다.

🟢 같은 목적으로 여러 집을 한꺼번에 확인한다면 별지 제16호서식으로 일괄 신청할 수 있습니다(시행규칙 제14조 제6항). 여러 매물을 비교하는 매수인에게 유용합니다.

🔍 받아서 어디를 봐야 하나요

"해당 주소에 전입세대 없음" — 가장 깔끔한 결과입니다. 다만 외국인과 외국국적동포는 표시되지 않습니다(유의사항 8). 외국인이 살고 있다면 임대인에게 따로 확인해야 합니다.
집주인 본인 세대만 있음 — 집주인이 실거주 중인 경우입니다. 잔금일까지 전출하는지 확인하고, 잔금일에 한 번 더 뗍니다.
모르는 세대주가 있음 — 전입일자를 봅니다. 전입일자가 등기부의 근저당 설정일보다 빠르면 그 세대는 근저당보다 앞선 대항력을 가질 수 있습니다. 보증금 액수는 확정일자 부여현황으로 확인합니다.
동거인 표시 — 세대주와 별도로 주민등록표에 올라 있는 동거인도 나옵니다. 세대주는 나갔는데 동거인이 남아 있는 경우도 확인됩니다.

전입 효력은 전입한 다음 날 0시에 생깁니다. 그래서 계약 직전과 잔금 당일 두 번 떼는 것이 안전합니다. 잔금일에 집주인이 대출을 받거나 다른 세대가 전입하는 상황은 계약서 특약으로 막아 두세요. 내 전입신고 시점은 전입신고와 확정일자에서 이어서 볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문

전입세대확인서와 전입세대 열람내역서는 같은 서류인가요?

같은 목적의 서류입니다. 현재 법령상 정식 명칭은 전입세대확인서이며, 주민등록법 제29조의2와 시행규칙 별지 제15호의3서식에 근거합니다. 예전 이름인 전입세대 열람내역서나 전입세대열람원으로 불러도 주민센터에서 같은 서류로 안내합니다.

전입세대확인서는 정부24에서 온라인으로 뗄 수 있나요?

뗄 수 없습니다. 정부24 민원안내상 신청방법은 방문뿐이고 무인민원발급기로도 발급되지 않습니다. 시·군·구청이나 읍·면·동 주민센터에 신분증을 가지고 가면 즉시 발급됩니다.

계약 전인데 예비 세입자가 직접 뗄 수 있나요?

계약서가 없으면 법이 정한 신청 자격이 없습니다. 집주인(소유자)의 위임장을 받아 위임인과 본인의 신분증을 함께 제시하면 뗄 수 있고, 집주인이 직접 발급받아 보여 주는 방법도 있습니다.

집 주소와 다른 지역 주민센터에서도 발급되나요?

발급됩니다. 주민등록법 시행규칙 제14조 제5항에 따라 주민등록정보시스템으로 다른 관할에 있는 건물의 전입세대확인서도 열람·교부할 수 있습니다.

전입세대확인서 수수료는 얼마인가요?

열람은 1건 1회 300원, 교부는 1통 400원입니다. 경매참가자나 금융회사처럼 법 제29조의2 제2항 제3호로 신청하면 교부 수수료가 500원입니다. 기초생활수급자, 국가유공자, 한부모가족 지원대상자 등은 면제됩니다.

전입세대확인서에 세입자 보증금도 나오나요?

나오지 않습니다. 전입세대확인서는 세대주와 동거인의 성명과 전입일자만 보여 줍니다. 보증금과 차임은 확정일자 부여현황으로 확인하며, 임대인은 계약 때 이를 세입자에게 제시할 의무가 있습니다.

외국인 세입자도 전입세대확인서에 나오나요?

나오지 않습니다. 외국인과 외국국적동포는 주민등록표상 세대주나 동거인이 될 수 없어 전입세대확인서로 확인되지 않습니다. 외국인이 거주 중인지는 임대인에게 따로 확인해야 합니다.

전입세대확인서는 언제 떼는 것이 가장 좋나요?

계약 직전과 잔금 당일 두 번이 안전합니다. 전입신고의 대항력은 전입 다음 날 0시에 생기므로, 계약일과 잔금일 사이에 다른 세대가 전입했는지 마지막으로 확인해야 합니다.

말소자 표시 여부는 어떻게 선택하나요?

2024년 개정으로 신청서에서 말소 또는 거주불명 등록된 사람의 표시를 생략할 수 있게 됐습니다. 계약 판단을 위해 떼는 것이라면 정보를 줄일 이유가 없으므로 표시됨을 선택하는 편이 낫습니다.

은행 대출 때도 전입세대확인서를 내야 하나요?

금융회사는 근저당을 설정할 때 직접 전입세대확인서를 발급받을 자격이 있습니다. 2024년부터는 일부 은행이 행정안전부와 연계해 고객 동의만으로 전입세대 정보를 온라인 조회하고 있어, 은행마다 요구 서류가 다를 수 있습니다.

전입세대확인서는 등기부에 나오지 않는 사람을 찾는 서류입니다. 세입자든 매수인이든 계약 전에 한 번, 잔금 당일에 한 번 떼어 전입 세대가 없는지, 있다면 언제 들어왔는지를 확인하세요. 계약 전이라 자격이 없다면 집주인에게 위임장을 받거나 발급본을 요청하면 됩니다. 주민센터 방문 한 번, 400원이면 끝나는 확인입니다. 전입 세대가 확인되면 확정일자 부여현황과 등기부 근저당을 함께 놓고 내 보증금의 순위를 따져 보고, 보증금을 지키는 장치는 전세보증보험과 전세사기 예방에서 이어서 확인하세요.

📎 출처

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이 글은 일반적인 제도 안내를 목적으로 하며, 특정 단지의 청약을 권유하지 않습니다. 청약 자격·전매제한·대출 조건은 단지별 입주자모집공고에 따라 다르게 적용되므로, 실제 청약 전에는 반드시 공고 원문과 청약홈 안내를 확인하시기 바랍니다.