장기보유특별공제 80%, 누가 받나요?
- 표1(일반)은 3년 이상 보유 시 6%에서 시작해 15년 이상 30%가 상한입니다.
- 표2(1세대 1주택)는 3년 이상 보유 + 2년 이상 거주가 기본 요건이며, 보유 연 4%(최대 40%)＋거주 연 4%(최대 40%)로 최대 80%입니다.
- 2026년 세제개편안은 2028년 양도분부터 이 구조를 거주 중심으로 재편하고 공제한도를 새로 두는 내용을 담았습니다(국회 통과 전제).
📐 공제가 붙는 자리
양도소득세는 아래 순서로 계산합니다. 장기보유특별공제는 양도차익 바로 다음에 빠지므로, 세율보다 앞에서 과세표준 자체를 깎습니다.
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| ① 양도차익 | 양도가액 − 취득가액 − 필요경비 |
| ② 장기보유특별공제 | 양도차익 × 공제율 |
| ③ 양도소득금액 | ① − ② |
| ④ 양도소득 기본공제 | 연 250만원 |
| ⑤ 과세표준 × 세율 | 기본세율 6~45% 등 |
1세대 1주택 비과세와도 겹칩니다. 양도가액 12억 이하면 애초에 비과세라 공제를 따질 일이 없고, 12억을 넘는 부분에 대해서만 과세되면서 그 과세분에 장기보유특별공제가 적용됩니다. 1주택 양도세 비과세, 2년만 채우면 되나요?
📊 표1과 표2 — 30%와 80%
「소득세법」 제95조 제2항은 두 개의 표를 둡니다.
| 보유기간 | 표1(일반) | 표2 보유분 | 표2 거주분 |
|---|---|---|---|
| 3년 이상 4년 미만 | 6% | 12% | 12%* |
| 5년 이상 6년 미만 | 10% | 20% | 20% |
| 7년 이상 8년 미만 | 14% | 28% | 28% |
| 10년 이상 11년 미만 | 20% | 40% | 40% |
| 15년 이상 | 30% | 40%(상한) | 40%(상한) |
* 거주분은 2년 이상 3년 미만이면 8%부터 시작합니다(2년 거주가 최소 요건).
- 표1 — 3년 이상 보유한 토지·건물에 적용. 1년에 2%씩 붙어 15년에 30%가 끝입니다. 다주택자와 1세대 1주택이 아닌 주택이 여기에 해당합니다.
- 표2 — 1세대 1주택으로서 보유기간 3년 이상, 그중 거주기간 2년 이상일 때 적용. 보유 1년당 4%, 거주 1년당 4%로 각각 40%가 상한이고 합쳐 최대 80%입니다.
⚠️ 못 받는 경우
- 보유 3년 미만 — 표1·표2 모두 공제가 없습니다. 분양권·입주권 상태에서 판 경우도 마찬가지입니다. 분양권 양도세율과 전매 절차 정리
- 조정대상지역 다주택 중과 대상 — 중과세율이 적용되는 양도에는 장기보유특별공제가 배제됩니다.
- 미등기 양도 — 공제 배제.
- 국외 주택 — 장기보유특별공제 대상이 아닙니다.
- 거주 없이 임대만 한 1주택 — 표2가 아니라 표1이 적용됩니다.
재개발·재건축으로 새 아파트를 받은 경우 보유기간은 종전 주택 취득일부터 셉니다. 다만 관리처분 이후 청산금 부분 등은 계산이 갈리므로 개별 확인이 필요합니다. 입주권과 분양권 차이, 세금과 대출
🔮 2026년 세제개편안 — 보유에서 거주로
2026년 세제개편안은 장기보유특별공제를 주택은 장기거주 공제, 토지·건물은 장기보유 공제로 이원화하는 안을 담았습니다. 적용은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터입니다.
| 구분 | 현행(~2027년 양도) | 2028년 양도 | 2029년 이후 |
|---|---|---|---|
| 1주택 | 거주 4%＋보유 4% (각 40%, 합 80%) | 거주 6%(60%) ＋보유 2%(20%) | 거주 8%(80%)만 |
| 다주택 | 표1 최대 30% | 거주 2%(30%)·보유 1%(15%) 중 높은 쪽 | 거주 2%(30%) |
| 공제한도 | 없음 | 인별·물건별 각 20억 | 각 10억 |
1주택의 기본요건(3년 보유＋2년 거주)과 12억 초과분만 계산하는 방식은 유지됩니다. 다주택의 거주공제는 2년 이상 거주한 경우에만 적용되고, 조정대상지역 중과 양도는 여전히 공제 배제입니다. 양도소득 기본공제도 10년 이상 거주한 양도가액 30억 이하 1주택에 한해 연 250만원에서 2,500만원으로 올리는 안이 2027년 1월 1일부터 적용되도록 담겼습니다.
자주 묻는 질문
장기보유특별공제 80%를 받으려면 몇 년 살아야 하나요?
보유 10년 이상이면 보유분 40%, 거주 10년 이상이면 거주분 40%로 합계 80%가 됩니다. 즉 10년 보유하면서 그 안에서 10년을 거주해야 최대치가 됩니다.
표2를 적용받는 최소 요건은 무엇인가요?
1세대 1주택으로서 보유기간 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다. 이 요건을 못 채우면 표1이 적용돼 최대 30%에 그칩니다.
한 번도 살지 않은 1주택은 얼마나 공제되나요?
거주 요건을 못 채웠으므로 표1이 적용됩니다. 보유기간 1년당 2%씩, 15년 이상이면 30%가 상한입니다.
12억 이하로 팔면 장기보유특별공제가 의미 있나요?
1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄고 양도가액이 12억원 이하라면 양도차익 전부가 비과세이므로 공제를 따질 실익이 없습니다. 12억원을 넘는 부분이 과세될 때 공제가 작동합니다.
다주택자도 공제를 받나요?
표1은 3년 이상 보유한 자산이면 다주택자도 적용됩니다. 다만 조정대상지역 다주택 중과세율이 적용되는 양도에는 장기보유특별공제가 배제됩니다.
2028년부터 무엇이 바뀌나요?
2026년 세제개편안은 2028년 양도분부터 1주택 공제를 거주 6%＋보유 2%로, 2029년부터는 거주 8%만으로 바꾸고 공제한도를 두는 내용을 담았습니다. 국회 통과를 전제로 한 정부안이므로 확정 법령을 확인해야 합니다.
- · 「소득세법」 제95조(양도소득금액) 제2항 - 장기보유 특별공제액, 표1(보유기간 3년 이상 6% ~ 15년 이상 30%) 및 표2(대통령령으로 정하는 1세대 1주택으로서 보유기간 중 2년 이상 거주, 보유기간별 최대 40%＋거주기간별 최대 40%)
- · 기획재정부 2026년 세제개편안(상세본) - 주택 장기거주 소득공제와 토지·건물 장기보유 소득공제로 이원화, 2028년 1월 1일 이후 양도분 적용, 1주택 2028년 거주 6%＋보유 2% → 2029년 거주 8%, 공제한도 인별·물건별 2028년 20억원 → 2029년 이후 10억원, 양도소득 기본공제 10년 거주·양도가액 30억원 이하 1주택 연 2,500만원(2027년 1월 1일 이후)
- · 「소득세법」 제95조 제2항 단서 및 제104조 - 미등기 양도자산, 조정대상지역 다주택 중과 대상 양도의 장기보유 특별공제 배제
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