전세보증보험, 가입 되는 집 따로 있나요?
- HUG 반환보증은 전세가율 90% 이하여야 가입됩니다. 빌라·단독은 주택가격을 공시가격의 140%로 보므로 결국 공시가격의 126%가 상한입니다.
- 보증료율은 HUG 연 0.097~0.211%, HF 연 0.04~0.18%, SGI 아파트 연 0.229% 수준입니다.
- 신규 계약은 계약기간의 1/2이 지나기 전에 신청해야 합니다. 이 시기를 놓치면 갱신 때까지 기다려야 합니다.
📐 가입되는 집의 조건
핵심은 보증금이 집값 대비 얼마인가입니다. HUG 전세보증금반환보증은 전세가율 90% 이하를 요구합니다. 여기서 집값을 어떻게 매기느냐가 관건입니다.
| 주택 유형 | 주택가격 산정 | 결과적 보증금 상한 |
|---|---|---|
| 아파트·오피스텔 | KB시세·한국부동산원 시세 등 | 시세의 90% |
| 단독·다가구·다세대(빌라) | 공시가격의 140% | 공시가격의 126%(140%×90%) |
공시가격 2억 원짜리 빌라라면 보증금이 2억 5,200만 원을 넘는 순간 가입이 막힙니다. 2023년 5월 이 기준이 도입되면서 빌라 전세 시장이 크게 흔들렸습니다. 가입이 안 된다는 것은 그만큼 위험하다는 신호로 읽는 것이 맞습니다.
🏦 HUG·HF·SGI 어디로 갈까
| HUG(주택도시보증공사) | HF(주택금융공사) | SGI서울보증 | |
|---|---|---|---|
| 보증료율(연) | 0.097~0.211% | 0.04~0.18% | 아파트 0.229% 기타 0.260% |
| 보증금 한도 | 수도권 7억 그 외 5억 | 수도권 7억 그 외 5억 | 아파트 한도 없음 |
| 특징 | 가장 널리 쓰임 임대인 동의 불필요 | 보증료 저렴 전세대출 연계 필요 | 고액 전세 가능 보증료 높음 |
- 일반적인 경우 — HUG. 안심전세포털·모바일앱·위탁은행에서 신청합니다.
- 전세대출을 받는 경우 — HF 전세지킴보증이 보증료가 가장 저렴합니다.
- 보증금 7억 초과 아파트 — SGI가 사실상 유일한 선택지입니다.
⏰ 신청 시기를 놓치지 마세요
- 신규 계약 — 임대차 계약기간의 1/2이 지나기 전까지 신청해야 합니다. 2년 계약이면 입주 후 1년 이내입니다.
- 갱신 계약 — 갱신 계약서상 기간의 1/2 경과 전. 묵시적 갱신이라면 갱신 시점 기준으로 다시 계산합니다.
- 전입신고＋확정일자를 먼저 마쳐야 합니다. 대항력과 우선변제권이 있어야 보증이 의미를 갖습니다. 전입신고와 확정일자, 언제 해야 하나요?
- 보증료는 보증금 × 요율 × 기간으로 계산합니다. 3억 원 전세를 HUG에서 0.115%로 2년 가입하면 연 34만 5천 원 수준입니다. 저소득·신혼·다자녀 등은 할인이 있습니다.
🚨 사고가 났을 때
- 계약 해지 통보 — 만기 6개월~2개월 전에 갱신하지 않겠다는 의사를 명확히 통지합니다(내용증명 권장). 계약갱신요구권, 어떻게 쓰나요?
- 임차권등기명령 — 만기에 보증금을 못 받으면 신청합니다. 등기 후에는 이사를 가도 대항력이 유지됩니다.
- 보증 이행 청구 — 만기 후 1개월이 지나도록 반환되지 않으면 보증기관에 청구합니다. 서류 심사 후 보증기관이 대신 지급하고 임대인에게 구상합니다.
- 이행 청구 기한(통상 만기 후 일정 기간)을 넘기면 보증이 소멸할 수 있으니 날짜를 관리하세요.
✅ 계약 전 5분 체크
- 공시가격 조회 — 부동산공시가격 알리미에서 확인하고 ×1.26을 계산해 보증금과 비교합니다.
- 등기부등본 — 근저당·신탁·압류 확인. 신탁등기된 집은 신탁사 동의 없는 계약이 무효가 될 수 있습니다.
- 임대인 세금 체납 — 계약 전 임대인 동의 없이도 미납국세 열람이 가능합니다(일정 보증금 이상).
- 가입 가능 여부 사전 확인 — 안심전세앱으로 시세·가입 가능성을 미리 조회할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
공시가격 126%가 무슨 뜻인가요?
빌라·단독주택은 주택가격을 공시가격의 140%로 산정하고, 전세가율 90% 이하만 가입되므로 140%×90%＝126%가 보증금 상한이 됩니다. 공시가격 2억 원이면 보증금 2억 5,200만 원까지입니다.
보증료는 얼마나 드나요?
HUG는 연 0.097~0.211%, HF는 연 0.04~0.18%, SGI는 아파트 연 0.229% 수준입니다. 3억 원 전세를 0.115%로 가입하면 연 34만 5천 원 정도이며 저소득·신혼·다자녀 가구는 할인됩니다.
언제까지 신청해야 하나요?
신규 계약은 임대차 계약기간의 1/2이 지나기 전까지입니다. 2년 계약이면 입주 후 1년 이내에 신청해야 하며, 갱신 계약도 갱신 기간의 1/2 경과 전이 기준입니다.
임대인이 반대하면 가입할 수 없나요?
HUG 전세보증금반환보증은 임대인 동의 없이 임차인이 단독으로 가입할 수 있습니다. 가입 후 보증기관이 임대인에게 통지합니다.
보증금이 7억 원을 넘으면 어떻게 하나요?
HUG와 HF는 수도권 7억, 그 외 지역 5억이 한도입니다. 이를 넘는 아파트 전세는 보증 한도가 없는 SGI서울보증의 전세금보장신용보험을 이용해야 합니다.
보증금을 못 받으면 언제 청구하나요?
전세 계약 만기 후 1개월이 지나도록 보증금이 반환되지 않으면 보증기관에 이행을 청구합니다. 그 전에 갱신 거절 의사를 명확히 통지하고 임차권등기명령을 신청해 두는 것이 안전합니다.
- · HUG 주택도시보증공사 「전세보증금반환보증 상품개요」 - 담보인정비율에 따른 보증료율(1년 이상 0.097~0.172%, 5년 이상 0.113~0.211%), 단독·다가구·다세대는 공시가격 140% 적용, 신규 계약은 임대차계약기간 1/2 경과 전 신청
- · HUG 전세보증금반환보증 가입요건 개정(2023.5.1 시행) - 전세가율 100%→90%, 주택가격 산정 시 공시가격 150%→140% 적용에 따라 공시가격의 126%가 실질 상한
- · 「주택임대차보호법」 제3조·제3조의2 - 주택의 인도와 전입신고로 대항력 취득, 확정일자로 우선변제권 취득
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분양 현장 보기이 글은 일반적인 제도 안내를 목적으로 하며, 특정 단지의 청약을 권유하지 않습니다. 청약 자격·전매제한·대출 조건은 단지별 입주자모집공고에 따라 다르게 적용되므로, 실제 청약 전에는 반드시 공고 원문과 청약홈 안내를 확인하시기 바랍니다.