부동산 상식 · 2026.08.11

분양권 팔면 세금이 얼마나 나오나요?

⏱️ 먼저 전매제한부터 확인합니다

순서가 있습니다.

1. 전매제한이 끝났는가 — 안 끝났으면 팔 수 없습니다.
2. 팔면 세금이 얼마인가 — 끝났어도 세금이 남습니다.

전매제한 기간은 지역과 단지에 따라 1년에서 3년까지 제각각이고, 보통 최초 당첨자 발표일부터 계산합니다. 계약일이나 입주일이 아닙니다.

💸 1년 미만이면 77%입니다

분양권 양도세는 보유 기간에 따라 갈립니다. 현행 소득세법상 분양권을 1년 미만 보유하고 양도하면 세율이 77%입니다(지방소득세 포함 기준).

숫자로 보면 이렇습니다.

※ 필요경비·기본공제 등에 따라 실제 금액은 달라집니다. 위 표는 세율 체감을 위한 단순 계산입니다.

“프리미엄 1억이 붙었다”는 말과 “1억을 번다”는 말은 완전히 다릅니다.

⚠️ 다운계약이 성행한다는데

세 부담이 크다 보니 실제 거래가보다 낮게 신고하는 다운계약이 자리 잡았다는 지적이 나옵니다. 2026년 7월 청주 분양권 시장 사례가 보도된 바 있습니다.

보도된 구조는 이렇습니다. 매도인이 분양권을 1년 미만 보유해 세율이 77%인데, 이를 매도인이 다 부담하면 팔 이유가 없어집니다. 여기에 양도세 중과가 겹치면서 다운계약이 나타났다는 것입니다.

📊 세율 완화 논의는 있습니다

2026년 부동산 세제 개편 논의 과정에서 주택업계는 비아파트 취득세 중과 요건 완화와 분양권 양도세율 완화 등을 요구한 것으로 보도되었습니다. “보유세를 높이고 양도세를 낮춰야 한다”는 방향의 제안도 나왔습니다.

📝 전매 절차는 이렇습니다

• 1. 전매제한 해제 확인공고문의 전매제한 기간과 당첨자 발표일을 확인합니다.
• 2. 매수인과 계약실거래가 그대로 작성합니다.
• 3. 실거래 신고정해진 기한 내에 신고해야 합니다.
• 4. 시행사 명의변경분양계약자 변경 절차를 밟습니다. 중도금 대출 승계도 함께 처리됩니다.
• 5. 양도세 신고·납부양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내가 기본입니다.

4번에서 막히는 경우가 있습니다. 중도금 대출 승계가 거절되면 거래가 무산될 수 있으므로, 매수인의 대출 가능 여부를 먼저 확인하는 편이 안전합니다.

지금 접수 중이거나 곧 시작하는 청약

※ 한국부동산원 청약홈 공고 데이터를 6시간마다 자동으로 가져옵니다. 최종 확인은 청약홈 공고 원문을 기준으로 하세요.

이 글은 일반적인 제도 안내를 목적으로 하며, 특정 단지의 청약을 권유하지 않습니다. 청약 자격·전매제한·대출 조건은 단지별 입주자모집공고에 따라 다르게 적용되므로, 실제 청약 전에는 반드시 공고 원문과 청약홈 안내를 확인하시기 바랍니다.