시행사와 시공사, 누가 책임지나요?
- 계약 상대는 시행사(사업주체)입니다. 분양대금 반환, 계약 해제, 입주 지연 책임의 1차 상대입니다.
- 시공사는 공사를 맡은 건설사입니다. 브랜드를 제공하지만 분양계약의 당사자는 아닙니다.
- 신탁사가 들어온 현장은 소유권과 자금이 신탁사 명의로 관리됩니다. 계약서에 신탁 관련 특약이 붙습니다.
🏗️ 네 이름의 역할
| 주체 | 하는 일 | 계약 당사자? |
|---|---|---|
| 시행사(사업주체) | 땅을 사고 인허가를 받고 분양합니다. 사업의 주인입니다. | 맞습니다 |
| 시공사 | 공사를 도급받아 짓습니다. 브랜드와 하자보수를 담당합니다. | 아닙니다(연대보증을 서는 경우는 있습니다) |
| 신탁사 | 토지 소유권과 분양대금을 맡아 관리합니다. 사업 방식에 따라 시행 역할까지 맡습니다. | 신탁 방식에 따라 다릅니다 |
| 분양대행사 | 모델하우스 상담과 계약 접수를 대행합니다. | 아닙니다 |
📋 사업주체는 법이 정한 이름입니다
「주택법」 제2조 제10호는 사업주체를 사업계획승인을 받아 사업을 시행하는 자로 정의합니다. 국가·지방자치단체, LH·지방공사, 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 등이 여기 해당합니다.
아무나 아파트를 지어 팔 수 없습니다. 같은 법 제4조와 시행령 제14조는 연간 일정 규모 이상을 지으려면 국토교통부에 등록하도록 합니다.
| 구분 | 기준 |
|---|---|
| 등록 대상 | 연간 단독주택 20호, 공동주택 20세대(도시형 생활주택은 30세대) 이상, 대지조성은 1만㎡ 이상 |
| 자본금 | 3억원 이상(개인은 자산평가액 6억원 이상) |
| 기술인력 | 건축 분야 기술인 1명 이상(대지조성은 토목 분야) |
| 사무실 | 사업 수행에 필요한 사무장비를 갖출 면적 |
자본금 3억원이면 아파트 한 동 값에도 못 미칩니다. 시행사는 대개 자본이 얇고, 그래서 토지 매입과 공사비를 프로젝트파이낸싱(PF)으로 조달합니다. 시행사 이름이 낯설고 설립 연도가 최근인 것은 그 자체로 이상한 일이 아니지만, 분양보증을 확인해야 하는 이유이기도 합니다. 시행사가 부도나면 내 계약금은
토지를 가진 개인이나 주택조합이 사업을 하려면 등록사업자와 공동사업주체가 되는 방법도 있습니다(주택법 제5조). 지역주택조합 현장에서 건설사가 공동사업주체로 이름을 올리는 구조가 이것입니다. 지역주택조합과 일반분양의 차이 정리
🧰 시공사는 아무나 못 합니다
「주택법」 제34조는 사업계획승인을 받은 주택건설공사를 「건설산업기본법」 제9조에 따른 건설사업자만 시공할 수 있도록 제한합니다. 공동주택의 방수·위생·냉난방 설비공사도 마찬가지입니다.
- 시공사는 도급 계약으로 들어옵니다. 발주자는 시행사입니다.
- 브랜드(아파트 이름)는 시공사가 제공하는 경우가 대부분입니다. 그래서 시공사가 바뀌면 단지명도 바뀔 수 있습니다.
- 하자보수 책임은 사업주체가 지되, 실무상 시공사가 수행합니다. 하자보수보증금도 시공사가 예치합니다. 아파트 하자보수 청구 기간과 절차
- 시공사의 규모와 신용은 시공능력평가로 확인합니다. 시공능력평가로 건설사 확인하는 법
🏦 신탁사가 끼면 달라지는 것
땅과 돈을 시행사 손에 두지 않고 신탁회사 명의로 옮겨 관리하는 방식이 널리 쓰입니다. 시행사가 부도나도 사업이 계속되도록 하는 장치입니다.
- 관리형 토지신탁 — 소유권과 분양대금 관리를 신탁사가 맡고, 사업 시행자 지위도 신탁사가 갖는 경우가 많습니다.
- 담보신탁 — 대출 담보 목적으로 소유권만 맡깁니다. 시행은 시행사가 계속합니다.
- 분양대금은 신탁계좌로 넣습니다. 시행사 법인 계좌로 송금을 요구하면 반드시 확인하세요.
- 등기부를 떼면 소유자가 신탁회사로 나오고 신탁원부가 붙습니다. 놀랄 일이 아니라 정상입니다. 등기부등본, 어디를 봐야 하나요?
🎤 분양대행사의 말은 계약이 아닙니다
모델하우스에서 만나는 상담사는 대개 분양대행사 소속입니다. 시행사의 위임을 받아 상담과 접수를 대행할 뿐, 계약 조건을 바꿀 권한은 없습니다.
- “중도금 무이자입니다”, “발코니 확장은 서비스로 해 드립니다” 같은 말은 계약서와 공고문에 적혀야 효력이 있습니다.
- 구두 약속을 받았다면 특약사항에 문장으로 넣어 달라고 요구하세요. 계약서 특약, 이 다섯 줄은 넣으세요
- 홍보물의 조감도·예상 조망은 참고 자료입니다. 확정 사항은 입주자모집공고문에만 있습니다. 입주자모집공고 보는 법과 확인 순서
✅ 공고문에서 3분 안에 확인하기
- 공고문 첫 장의 사업주체(시행사)·시공사·신탁사 이름을 적어 둡니다.
- 사업주체 상호로 법인등기부를 떼어 설립일과 자본금을 봅니다.
- 분양보증서 발급 여부와 보증기관을 확인합니다. 후분양이라면 보증 대신 공정률 요건을 봅니다. 후분양과 선분양 차이, 무엇이 유리한가
- 대지 등기부등본으로 소유자(신탁회사인지)와 근저당을 확인합니다.
- 계약금 입금 계좌 명의가 공고문에 적힌 계좌와 같은지 대조합니다.
자주 묻는 질문
분양계약의 상대방은 시행사인가요, 시공사인가요?
시행사(사업주체)입니다. 주택법 제2조 제10호는 사업계획승인을 받아 사업을 시행하는 자를 사업주체로 정하며, 분양계약서의 공급자 칸에 적힌 회사가 계약 당사자입니다. 시공사는 도급을 받아 공사를 수행할 뿐 계약 당사자가 아닙니다.
시행사 자본금이 작던데 괜찮은가요?
주택법 시행령 제14조의 등록 자본금 기준은 3억원(개인은 자산평가액 6억원)이라 시행사는 대개 자본이 얇습니다. 그래서 분양보증 가입 여부, 시공사의 책임준공 확약, 신탁 구조를 확인하는 것이 실질적인 안전장치입니다.
아무 건설사나 아파트를 시공할 수 있나요?
없습니다. 주택법 제34조는 사업계획승인을 받은 주택건설공사를 건설산업기본법 제9조에 따른 건설사업자 또는 건설사업자로 간주되는 등록사업자만 시공할 수 있도록 제한합니다.
등기부에 소유자가 신탁회사로 나오는데 문제인가요?
문제가 아닌 경우가 대부분입니다. 관리형 토지신탁이나 담보신탁으로 사업을 하면 토지 소유권이 신탁회사 명의로 이전됩니다. 다만 분양대금은 반드시 공고문에 적힌 신탁계좌로 넣어야 합니다.
상담사가 약속한 조건은 지켜지나요?
분양대행사 상담사는 계약 조건을 변경할 권한이 없습니다. 중도금 무이자나 옵션 제공 같은 조건은 입주자모집공고문과 계약서 특약사항에 문장으로 적혀 있어야 효력을 다툴 수 있습니다.
공동사업주체는 무엇인가요?
주택법 제5조에 따라 토지소유자나 주택조합, 고용자가 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 형태입니다. 이 경우 양쪽 모두 사업주체가 되며, 지역주택조합 현장에서 건설사가 공동사업주체로 참여하는 구조가 여기 해당합니다.
- · 「주택법」 제2조 제10호·제4조·제5조·제34조 - 사업주체의 정의(사업계획승인을 받아 사업을 시행하는 자), 주택건설사업 등록 의무, 토지소유자·주택조합·고용자와 등록사업자의 공동사업주체, 사업계획승인을 받은 주택건설공사의 시공 제한(건설산업기본법 제9조 건설사업자) [시행 2026. 8. 4.]
- · 「주택법 시행령」 제14조 - 등록 대상 호수(단독 20호, 공동 20세대, 도시형 생활주택 30세대), 대지조성 1만㎡, 자본금 3억원(개인 자산평가액 6억원), 건축 분야 기술인 1명 이상, 사무실 면적 [시행 2026. 8. 4.]
- · 「건설산업기본법」 제9조 - 건설업 등록
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분양 현장 보기이 글은 일반적인 제도 안내를 목적으로 하며, 특정 단지의 청약을 권유하지 않습니다. 청약 자격·전매제한·대출 조건은 단지별 입주자모집공고에 따라 다르게 적용되므로, 실제 청약 전에는 반드시 공고 원문과 청약홈 안내를 확인하시기 바랍니다.