계약서 특약, 어떤 문장을 넣어야 하나요?
- 특약은 누가・언제까지・무엇을 하고, 어기면 어떻게 되는지까지 한 문장에 담아야 작동합니다.
- 매수인이라면 근저당 말소・등기부 현 상태 유지・대출 미승인 시 처리 세 가지는 기본입니다.
- 계약금 일부만 걸었다고 그 배액으로 해제되지 않습니다. 대법원은 해약금 기준을 약정한 계약금 전액으로 봅니다.
✍️ 특약이 작동하는 조건
특약은 계약의 일부입니다. 그래서 내용이 특정돼 있어야 나중에 집행할 수 있습니다. 좋은 특약과 무력한 특약의 차이는 대개 아래 네 가지입니다.
- 주체 — “매도인은”처럼 누가 할 일인지 씁니다.
- 기한 — “잔금 지급일까지”처럼 날짜가 있어야 합니다. “빠른 시일 내”는 기한이 아닙니다.
- 대상 — 채권최고액과 금융기관명까지 특정합니다.
- 위반 효과 — “계약을 해제할 수 있고 손해를 배상한다”까지 적어야 합니다.
🏠 매매 — 넣어야 할 다섯 줄
| 상황 | 문장 예시 |
|---|---|
| 근저당 말소 | “매도인은 잔금 지급일과 동시에 본 부동산에 설정된 근저당권(채권최고액 ○○○원, ○○은행)과 가압류 등 일체의 제한물권을 상환・말소한다. 위반 시 매수인은 계약을 해제할 수 있고 손해배상을 청구할 수 있다.” |
| 등기부 상태 유지 | “매도인은 잔금 지급일까지 현 등기사항증명서 상태를 유지한다. 새로운 권리 변동이 생기면 매수인은 계약을 해제할 수 있고 매도인은 계약금의 배액을 배상한다.” |
| 대출 미승인 | “매수인의 주택담보대출이 ○○년 ○월 ○일까지 금융기관 사정으로 승인되지 않을 경우 본 계약은 무효로 하고 매도인은 계약금을 즉시 반환한다.” |
| 시설물 상태 | “매도인은 계약일 현재 확인된 시설물(보일러・수도・누수 등) 상태로 인도하며, 잔금일 이후 ○개월 내 발견되는 계약 당시 이미 존재하던 하자는 매도인이 부담한다.” |
| 임차인・점유 | “매도인은 잔금일까지 현 임차인의 명도를 완료하고 관리비・공과금을 정산한다.” |
대출 관련 특약은 규제지역 여부에 따라 한도가 달라지는 지금 특히 중요합니다. 계약 후 대출이 안 나오면 계약금을 날리는 일이 실제로 생깁니다. LTV와 방공제, 내 대출한도는 얼마인가요?
💸 계약금과 해제 — 오해가 많은 지점
「민법」 제565조는 계약금을 해약금으로 추정합니다. 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다.
- 가계약금만 보냈을 때 — 계약금 1억원을 약정하고 1천만원만 먼저 보낸 상태에서 매도인이 마음을 바꿔도, 2천만원을 돌려주는 것으로는 해제되지 않습니다. 대법원은 해약금의 기준이 “실제 교부받은 금액”이 아니라 “약정 계약금”이라고 판단했습니다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결).
- 중도금이 들어가면 끝 — 이행에 착수한 뒤에는 해약금 해제가 불가능합니다. 매수인이 잔금 일정을 앞당겨 중도금을 넣는 이유가 여기 있습니다.
- 합의로 바꿀 수 있습니다 — “중도금 지급 전까지 해제할 수 있다”거나 반대로 “계약금 지급 즉시 해제권을 포기한다”는 특약도 유효합니다. 넣을지 뺄지는 협상 대상입니다.
🔑 전세・월세라면 다른 줄이 필요합니다
- 대항력 공백 막기 — “임대인은 잔금일 다음 날까지 본 주택에 근저당권 등 새로운 담보권을 설정하지 않는다. 위반 시 임차인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다.” 전입신고의 효력은 다음 날 0시에 생기기 때문에 그 하루가 위험합니다.
- 보증보험 조건 — “전세보증금 반환보증 가입이 거절될 경우 본 계약은 무효로 하고 임대인은 보증금 전액을 즉시 반환한다.”
- 선순위 확인 — “임대인은 계약 시점 기준 선순위 임차보증금과 담보권이 없음을 확인한다.” 다가구주택이라면 필수입니다.
- 수선 범위 — “보일러・누수 등 주요 설비 수선은 임대인이, 소모품 교체는 임차인이 부담한다.”
- 정산 — “퇴거일 기준 관리비・공과금은 임차인이 정산하고, 장기수선충당금은 임대인이 반환한다.”
계약 후에는 전입신고와 확정일자를 미루지 마세요. 특약이 아무리 좋아도 대항력이 없으면 순위에서 밀립니다. 전입신고와 확정일자, 언제 해야 하나요? · 전세보증보험은 어디에 드나요?
📋 분양권을 사고팔 때
- 전매 가능 여부부터 — 전매제한 기간 중에는 예외 사유가 아니면 거래 자체가 무효입니다. 전매제한과 실거주의무는 몇 년인가요?
- 승계 대상 명시 — “발코니 확장・유상옵션 계약과 잔여 대금은 매수인이 승계한다”처럼 옵션까지 적습니다. 금액이 수천만원 단위입니다.
- 중도금 대출 승계 — 시행사・대주단의 승계 승인 조건과 시점을 특약에 넣습니다. 승계가 거절되면 잔금 계획이 무너집니다.
- 명의변경 절차 — “매도인은 ○월 ○일까지 시행사 명의변경 절차에 협조한다”를 넣습니다. 실무는 시행사 창구에서 이뤄집니다.
- 거래신고 — 부동산 거래신고는 계약일부터 30일 이내입니다. 해제한 경우에도 30일 이내에 신고해야 합니다.
자주 묻는 질문
특약사항은 어떻게 써야 효력이 있나요?
주체(누가), 기한(언제까지), 대상(무엇을), 위반 효과(어기면 어떻게 되는지) 네 가지를 한 문장에 담아야 합니다. “빠른 시일 내”처럼 기한이 특정되지 않은 문구는 집행하기 어렵습니다.
근저당이 있는 집을 사도 되나요?
잔금과 동시에 말소하는 특약을 넣으면 거래할 수 있습니다. 채권최고액과 금융기관을 특정하고, 말소하지 않을 경우 계약 해제와 손해배상까지 명시하는 것이 안전합니다.
가계약금만 보냈는데 매도인이 배액을 주고 해제할 수 있나요?
없습니다. 대법원 2014다231378 판결은 해약금의 기준이 실제 교부된 금액이 아니라 약정한 계약금 전액이라고 판단했습니다. 1억원 계약금 중 1천만원만 받았다면 2천만원 반환으로는 해제되지 않습니다.
대출이 안 나오면 계약금을 돌려받을 수 있나요?
특약이 있어야 합니다. “정해진 날짜까지 대출이 승인되지 않으면 계약은 무효로 하고 계약금을 즉시 반환한다”는 조항을 넣지 않으면 매수인 사정으로 보아 계약금을 잃을 수 있습니다.
전세 계약에서 꼭 넣어야 할 특약은 무엇인가요?
잔금일 다음 날까지 새로운 담보권을 설정하지 않는다는 조항이 가장 중요합니다. 전입신고의 대항력은 다음 날 0시에 생기기 때문입니다. 보증보험 가입 거절 시 계약 무효 조항도 함께 넣는 것이 좋습니다.
부동산 거래신고는 언제까지 하나요?
계약 체결일부터 30일 이내입니다. 계약이 해제된 경우에도 해제일부터 30일 이내에 신고해야 하며, 지연하면 과태료가 부과됩니다.
- · 「민법」 제565조(해약금) - 계약 당시 금전 등을 계약금・보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있음
- · 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결 - 계약금 일부만 지급된 경우 해약금의 기준이 되는 금원은 실제 교부받은 금액이 아니라 약정 계약금이며, 일부로 지급받은 금원의 배액 상환으로는 매매계약을 해제할 수 없음
- · 「공인중개사법」 제25조(중개대상물의 확인・설명) - 개업공인중개사는 권리관계・법령상 이용제한・시설 상태 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명하고 확인・설명서를 서면으로 교부
- · 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조・제3조의2 - 부동산 매매계약 체결일부터 30일 이내 신고, 계약 해제 등의 경우에도 30일 이내 신고
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분양 현장 보기이 글은 일반적인 제도 안내를 목적으로 하며, 특정 단지의 청약을 권유하지 않습니다. 청약 자격·전매제한·대출 조건은 단지별 입주자모집공고에 따라 다르게 적용되므로, 실제 청약 전에는 반드시 공고 원문과 청약홈 안내를 확인하시기 바랍니다.