청약 기초 · 2026.08.27

생애최초 특별공급, 나도 되나요?

🔑 “생애최초”의 뜻이 다릅니다

「주택공급에 관한 규칙」 제43조는 생애최초를 “세대에 속한 모든 자가 과거 주택을 소유한 사실이 없는 경우”로 정의합니다. 지금 무주택이라는 뜻이 아니라 한 번도 가진 적이 없다는 뜻입니다.

• 배우자가 결혼 전에 아파트를 샀다가 팔았다 → 불가
• 같은 세대에 등재된 부모가 과거에 집을 소유했다 → 불가(세대 분리로 정리해야 합니다)
• 상속으로 잠깐 지분을 가졌다가 정리했다 → 소유 이력으로 봅니다. 공고문의 예외 규정을 확인해야 합니다

💼 소득세 5년 — 가장 많이 걸리는 관문

규칙은 근로자 또는 자영업자로서 5년 이상 소득세를 납부한 자를 요구합니다. 연속 5년이 아니라 누적 5년입니다.

• 연속일 필요 없음 — 중간에 공백이 있어도 합쳐서 5개 연도면 됩니다.
• 납부액이 0원이어도 인정 — 소득공제・세액공제・세액감면으로 납부의무액이 없었던 해도 포함합니다. 다만 납세의무자여야 합니다.
• 공고일 현재 근로자 또는 자영업자여야 합니다. 과거 1년 안에 소득세를 납부한 사람도 포함합니다.
• 증빙은 국세청 소득금액증명・납세사실증명으로 확인합니다. 미리 발급해 연도 수를 세어 두세요.

📊 물량과 면적 제한

같은 생애최초라도 택지 성격에 따라 물량이 두 배 넘게 차이납니다. 공고문의 사업지 구분을 먼저 보세요. 분양가는 어떻게 정해지나 — 택지비・건축비

👤 미혼 1인 가구도 신청할 수 있습니다

과거에는 혼인 중이거나 자녀가 있는 사람만 대상이었지만, 지금은 그렇지 않은 사람도 소득 요건에 해당하면 신청할 수 있습니다(제43조 제1항 제2호 나목).

다만 배분에서 차이가 납니다. 우선공급 50퍼센트와 일반공급 20퍼센트는 혼인 중이거나 자녀가 있는 사람이 대상이고, 미혼 1인 가구는 나머지 물량 추첨에서만 경쟁합니다.

소득이 기준을 넘어도 부동산 가액 요건을 채우면 3단계에서 경쟁할 수 있습니다. 앞 단계에서 떨어진 사람은 다음 단계에 자동으로 포함됩니다.

✅ 신청 전 5분 점검표

1. 주민등록등본으로 세대 구성원을 확인합니다. 과거 주택 소유 이력이 있는 사람이 세대에 있으면 정리가 필요합니다.
2. 납세사실증명으로 소득세 납부 연도가 5년 이상인지 셉니다.
3. 청약통장이 1순위 요건을 채웠는지 봅니다. 국민주택은 저축액 600만원, 민영주택은 지역별 예치금 기준입니다. 청약 예치금 지역별・면적별 기준표
4. 단독세대주라면 전용 60㎡ 이하 타입만 신청 가능하다는 점을 확인합니다.
5. 같은 단지에서 특별공급은 한 유형만 신청할 수 있습니다. 특별공급 유형별 자격 총정리

⚠️ 자주 틀리는 지점

• “지금 무주택이니 된다” — 생애최초는 소유 이력을 봅니다. 과거에 팔았어도 대상이 아닙니다.
• 부모와 함께 사는 경우 — 같은 세대의 직계존속이 주택을 소유한 적이 있으면 걸립니다. 세대 분리 시점은 공고일 기준으로 계산합니다.
• 소득세 5년을 재직 5년으로 착각 — 프리랜서・자영업자도 종합소득세 납부 연도가 5년이면 됩니다. 반대로 재직 중이어도 납세 이력이 없으면 안 됩니다.
• 취득세 감면과 혼동 — 청약의 생애최초 특별공급과 지방세의 생애최초 취득세 감면은 요건이 다릅니다. 아파트 취득세 계산법과 생애최초 감면

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※ 한국부동산원 청약홈 공고 데이터를 6시간마다 자동으로 가져옵니다. 최종 확인은 청약홈 공고 원문을 기준으로 하세요.

이 글은 일반적인 제도 안내를 목적으로 하며, 특정 단지의 청약을 권유하지 않습니다. 청약 자격·전매제한·대출 조건은 단지별 입주자모집공고에 따라 다르게 적용되므로, 실제 청약 전에는 반드시 공고 원문과 청약홈 안내를 확인하시기 바랍니다.