부동산 상식 · 2026.08.27

전세사기, 무엇부터 확인해야 하나요?

🔍 계약 전 다섯 가지

빌라・다가구는 시세가 불투명해 공시가격을 기준으로 삼는 편이 안전합니다. 공시가격, 시세와 왜 다른가요? ・ 실거래가, 그대로 믿어도 되나요? ・ 등기부등본, 어디를 봐야 하나요?

🛡️ 계약 후 사흘 안에 할 일

1. 계약서에 확정일자를 받습니다. 주민센터나 인터넷등기소에서 가능합니다.
2. 전입신고를 합니다. 인도(입주)＋주민등록이 있어야 대항력이 생기고, 효력은 다음 날 0시부터입니다. 전입신고와 확정일자, 언제 하나요?
3. 전세보증금 반환보증에 가입합니다. 가입 가능 여부와 기한을 미리 확인하세요. 전세보증보험, 가입 되는 집 따로 있나요?
4. 특약에 “잔금일 다음 날까지 근저당 설정 금지” 문구를 넣습니다. 계약서 특약, 이 다섯 줄은 넣으세요
5. 보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령부터입니다. 보증금 못 받고 이사 가야 한다면

📋 특별법상 피해자 요건 네 가지

「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제3조는 네 가지를 모두 갖춘 임차인(자연인)을 피해자로 결정합니다.

1. 대항요건과 확정일자 — 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치고 확정일자를 갖출 것. 임차권등기를 마쳤거나 전세권이 설정된 경우도 포함합니다.
2. 보증금 5억원 이하 — 전세사기피해지원위원회가 지역 여건 등을 고려해 2억원 범위에서 상향할 수 있습니다.
3. 다수 피해 — 임대인의 파산・회생 개시, 경매・공매 개시(체납 압류 포함), 집행권원 확보 등으로 2인 이상의 임차인에게 피해가 발생했거나 발생할 것이 예상될 것.
4. 기망 등 의심 사유 — 임대인에 대한 수사 개시, 기망, 반환 능력 없는 자에게 주택 양도, 능력 없이 다수 주택 취득・임대 등 보증금 반환채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유가 있을 것.

피해자 결정 신청은 주소지 관할 시・도에 합니다. 특별법의 유효기간은 2027년 5월 31일까지로 2년 연장된 상태입니다.

⚖️ 결정되면 쓸 수 있는 제도

여러 피해자가 같은 주택에 우선매수 신고를 하면 특별한 협의가 없는 한 변제받을 수 있는 보증금 비율에 따라 매수하게 합니다. 피해자가 우선매수 신고를 하면 원래 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 봅니다.

⚠️ 자주 놓치는 지점

• 대항력은 다음 날 0시부터 — 잔금 당일 근저당이 설정되면 은행이 앞섭니다. 특약과 등기 확인이 필요합니다.
• 다가구주택의 선순위 — 나보다 먼저 들어온 임차인의 보증금 총액을 모르면 배당 순서를 계산할 수 없습니다. 임대차 정보 열람을 요구하세요.
• 보증금 증액 후 확정일자 — 증액분은 새로 받은 확정일자 순위로 잡힙니다. 갱신할 때마다 다시 받아야 합니다.
• 이사부터 하고 보는 것 — 보증금을 못 받은 채 전출하면 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 임차권등기가 먼저입니다.
• 피해자 결정 = 보증금 전액 반환이 아님 — 특별법은 회수와 거주 안정을 돕는 제도이지 국가가 보증금을 대신 물어주는 제도가 아닙니다.

이 글은 일반적인 제도 안내를 목적으로 하며, 특정 단지의 청약을 권유하지 않습니다. 청약 자격·전매제한·대출 조건은 단지별 입주자모집공고에 따라 다르게 적용되므로, 실제 청약 전에는 반드시 공고 원문과 청약홈 안내를 확인하시기 바랍니다.