전세를 월세로 돌린다는데, 얼마까지 가능한가요?
- 법정 상한은 연 10%와 기준금리＋2%p 중 낮은 쪽입니다. 기준금리 2.75%(2026년 7월 16일 기준) 기준으로 연 4.75%입니다.
- 적용되는 것은 계약 존속 중이거나 계약갱신요구권으로 갱신할 때입니다. 새로 맺는 계약에는 강제되지 않습니다.
- 월세＝전환하는 보증금 × 전환율 ÷ 12입니다. 1억을 4.75%로 돌리면 월 39만 5,833원이 상한입니다.
📏 법에 적힌 상한
「주택임대차보호법」 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환할 때 아래 두 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임을 넘지 못하도록 정합니다.
| 기준 | 근거 | 현재 값 |
|---|---|---|
| ① 대통령령으로 정하는 비율 | 시행령 제9조 제1항 — 연 1할 | 연 10% |
| ② 기준금리 ＋ 대통령령 이율 | 시행령 제9조 제2항 — 연 2% | 2.75% ＋ 2% ＝ 연 4.75% |
| 적용 | 둘 중 낮은 비율 | 연 4.75% |
기준금리는 한국은행이 정합니다. 2026년 7월 16일 인상으로 현재 연 2.75%이므로 법정 전환율은 4.75%입니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 움직이므로, 실제 협의 시점의 기준금리를 확인해야 합니다.
🧮 계산 — 보증금 1억이면 월 얼마인가
공식은 간단합니다.
| 전환 보증금 | 연 4.75% 적용 | 월세 상한 |
|---|---|---|
| 5,000만원 | 237만 5,000원 ÷ 12 | 약 19만 8,000원 |
| 1억원 | 475만원 ÷ 12 | 약 39만 6,000원 |
| 2억원 | 950만원 ÷ 12 | 약 79만 2,000원 |
| 3억원 | 1,425만원 ÷ 12 | 약 118만 8,000원 |
예를 들어 전세 4억 계약에서 보증금을 2억으로 낮추고 나머지 2억을 월세로 돌린다면, 법정 상한 기준 월세는 79만원 선입니다. 집주인이 월 100만원을 요구한다면 상한을 넘습니다.
⚖️ 언제 강제되고, 언제 안 되나
| 상황 | 법정 상한 적용 |
|---|---|
| 계약 기간 중 보증금 일부를 월세로 전환 | ✅ 적용 |
| 계약갱신요구권을 써서 갱신하면서 전환 | ✅ 적용 |
| 계약이 끝나고 새로 맺는 계약 | ❌ 강제되지 않음 |
| 다른 세입자와 맺는 신규 계약 | ❌ 강제되지 않음 |
또 하나 중요한 점은 전환 자체가 임대인의 일방적 권리가 아니라는 것입니다. 계약 조건을 바꾸는 일이므로 임차인의 동의가 있어야 합니다. 임차인이 원하지 않으면 기존 조건대로 유지할 수 있고, 계약갱신요구권을 행사하면 같은 조건으로 2년 더 살 수 있습니다.
갱신 시에는 증액 상한도 함께 걸립니다. 보증금과 차임은 5%를 초과해 올릴 수 없고, 전환율 상한은 그 5% 범위 안에서 다시 적용됩니다. 계약갱신요구권, 언제 어떻게 쓰나요?
🚩 상한을 넘겼다면
- 초과분은 무효 — 제7조의2는 강행규정입니다. 상한을 넘는 월차임 약정은 그 초과 부분이 효력이 없고, 이미 낸 금액은 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다.
- 분쟁조정 활용 — 다투기 전에 대한법률구조공단·한국부동산원 등이 운영하는 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 비용 부담이 작고 절차가 빠릅니다.
- 계약서에 근거를 남기세요 — 전환 시점의 기준금리와 적용 전환율, 전환하는 보증금 액수를 특약에 적어 두면 나중에 다툼이 줄어듭니다. 계약서 특약, 이 다섯 줄은 넣으세요
- 보증금이 줄면 보증보험 한도도 바뀝니다 — 월세 전환으로 보증금이 낮아지면 전세보증금 반환보증의 조건도 달라집니다. 전세보증보험, 가입 되는 집 따로 있나요?
자주 묻는 질문
지금 법정 전월세 전환율은 몇 %인가요?
연 10%와 기준금리에 2%p를 더한 값 중 낮은 쪽입니다. 한국은행 기준금리가 연 2.75%(2026년 7월 16일)이므로 현재 상한은 연 4.75%입니다.
보증금 1억원을 월세로 돌리면 월 얼마인가요?
1억원에 4.75%를 곱한 475만원을 12로 나눈 약 39만 6,000원이 월세 상한입니다. 이보다 높은 월세를 요구하면 초과 부분은 효력이 없습니다.
새로 계약할 때도 이 상한을 지켜야 하나요?
아닙니다. 법정 전환율은 계약이 존속하는 중이거나 계약갱신요구권으로 갱신할 때 적용됩니다. 임대차가 끝나고 새로 맺는 계약에는 강제되지 않습니다.
집주인이 일방적으로 월세 전환을 요구할 수 있나요?
전환은 계약 조건 변경이므로 임차인의 동의가 필요합니다. 임차인은 갱신요구권을 행사해 종전 조건으로 2년을 더 거주할 수 있으며, 이때 증액은 5%를 넘지 못합니다.
상한을 넘는 월세를 이미 냈다면 어떻게 하나요?
제7조의2는 강행규정이므로 초과 부분 약정은 무효이고, 이미 지급한 초과분은 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다. 주택임대차분쟁조정위원회 조정을 먼저 활용할 수 있습니다.
월세를 전세로 바꿀 때도 같은 비율을 쓰나요?
법 제7조의2는 보증금을 월차임으로 전환하는 경우만 규율합니다. 반대 방향은 법정 상한이 없고 당사자 합의로 정합니다.
- · 「주택임대차보호법」 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) - 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우 제1호(대통령령으로 정하는 비율)와 제2호(한국은행 공시 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율) 중 낮은 비율 적용
- · 「주택임대차보호법 시행령」 제9조(월차임 전환 시 산정률) - 제1항 연 1할, 제2항 연 2%
- · 한국은행 기준금리 추이 - 2026년 7월 16일 연 2.75%(직전 2025년 5월 29일 연 2.50%)
- · 「주택임대차보호법」 제6조의3(계약갱신 요구 등) 및 제7조 - 갱신 시 차임·보증금 증액 청구는 약정한 차임 등의 20분의 1(5%)을 초과하지 못함
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분양 현장 보기이 글은 일반적인 제도 안내를 목적으로 하며, 특정 단지의 청약을 권유하지 않습니다. 청약 자격·전매제한·대출 조건은 단지별 입주자모집공고에 따라 다르게 적용되므로, 실제 청약 전에는 반드시 공고 원문과 청약홈 안내를 확인하시기 바랍니다.