부동산 상식 · 2026.10.13

가계약금, 돌려받을 수 있나요

📌 3줄 요약

가계약금 반환은 두 가지로 갈립니다. 매매계약이 이미 성립했는지, 그리고 가계약금을 해약금으로 하기로 약정했는지입니다.
계약이 성립하지 않았고 해약금 약정도 명백하지 않다면, 보낸 사람이 스스로 포기해도 가계약금이 당연히 몰취되지는 않습니다(대법원 2022다247187).
목적물·대금·지급방법까지 합의했다면 계약이 성립한 것으로 볼 수 있습니다. 이때는 가계약금만 포기하거나 그 두 배만 돌려주는 것으로 끝나지 않습니다.

마음에 드는 집을 놓칠까 봐 계좌로 먼저 보낸 돈을 흔히 가계약금이라고 부릅니다. 그런데 「민법」에는 가계약이라는 말이 없습니다. 그래서 마음이 바뀌었을 때 돌려받을 수 있는지는 이름이 아니라 그날 무엇을 합의했는지로 정해집니다. 대법원 판결과 「민법」 제565조를 기준으로 돌려받는 경우와 못 받는 경우를 나눠 정리했습니다.

📄 가계약금은 법에 없는 말입니다

「민법」은 계약금, 해약금, 위약금은 정하고 있지만 가계약이나 가계약금은 정의하지 않습니다. 거래 현장에서 쓰는 말일 뿐이라, 같은 "가계약금 500만원"이라도 사정에 따라 법적 성격이 달라집니다.

실제 모습	법적으로 보는 성격
집을 잡아 두려고 조건 협의 전에 보낸 돈	계약 성립 전의 예약금·증거금
매매대금·잔금일을 정하고 계약금 중 일부로 보낸 돈	성립한 계약의 계약금 일부
"안 하면 포기, 안 팔면 두 배"를 서로 확인하고 보낸 돈	해약금 약정이 붙은 가계약금

세 가지 중 어디에 해당하는지에 따라 결론이 정반대로 나옵니다. 그래서 돈을 보내기 전에 주고받은 문자와 통화 내용이 사실상 계약서 역할을 합니다.

⚖️ 첫 번째 갈림길, 계약이 성립했나요

정식 계약서를 쓰지 않았다고 해서 계약이 없는 것은 아닙니다. 대법원은 계약이 성립하려면 모든 사항에 합의할 필요는 없지만 "본질적 사항이나 중요 사항"에 관해서는 구체적으로 의사가 합치되거나, 적어도 나중에 특정할 수 있는 기준과 방법에 관한 합의가 있어야 한다고 봅니다(대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결).

같은 판결은 부동산 매매 가계약서를 쓸 때 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면, 잔금 지급시기가 적혀 있지 않고 정식 계약서를 나중에 쓰지 않았더라도 매매계약은 성립했다고 판단했습니다.

합의된 내용	계약 성립 가능성
"그 집 제가 할게요, 일단 500만원 보낼게요" 정도	낮음. 대금과 지급방법이 특정되지 않음
동·호수, 매매대금 총액만 정함	사안에 따라 다름
동·호수, 매매대금, 계약금·중도금·잔금 액수와 지급방법	높음. 2005다39594 판결과 같은 구조

🔴 표는 판결의 판단 구조를 풀어 쓴 것입니다. 실제 성립 여부는 주고받은 문자, 중개사 설명, 거래 관행까지 종합해 법원이 판단합니다.

💸 계약이 성립하지 않았다면 돌려받나요

많이 알려진 속설은 "가계약금은 보낸 사람이 포기하면 못 돌려받는다"입니다. 대법원은 이 속설을 그대로 받아들이지 않았습니다.

대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결은 가계약금에 해약금 약정이 있었다고 인정하려면 "정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다"고 했습니다. 그런 약정이 명백히 인정되지 않는 한, 보낸 사람이 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 받은 사람에게 몰취되는 것으로 볼 수 없다는 것이 결론입니다.

해약금 약정이 명백한 경우: 보낸 사람은 가계약금을 포기하고, 받은 사람은 두 배를 돌려주고 계약을 하지 않을 수 있습니다.
해약금 약정이 명백하지 않은 경우: 가계약금은 돌려줘야 하는 돈으로 볼 여지가 큽니다. 이 판결도 반환 청구를 배척한 원심을 깨고 돌려보냈습니다.

🟢 반대로 받은 사람(집주인) 입장에서도 같습니다. 약정이 없다면 "받은 돈의 두 배"를 물어 줄 의무가 당연히 생기는 것도 아닙니다. 양쪽 모두 약정을 글로 남겼는지가 기준입니다.

🔒 계약이 성립했다면 가계약금만 포기하면 되나요

대금과 지급방법까지 합의해 계약이 성립했다면 이야기가 달라집니다. 이때 보낸 돈은 가계약금이 아니라 계약금의 일부입니다.

「민법」 제565조 제1항은 계약금을 주고받은 경우 "당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다"고 정합니다. 문제는 계약금을 일부만 보낸 경우입니다.

판결	내용
대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611	계약금계약은 돈을 실제로 건네야 성립합니다. 계약금의 잔금이나 전부를 지급하지 않은 상태에서는 제565조의 해제권이 생기지 않아 임의로 계약을 해제할 수 없습니다.
대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378	계약금 일부만 받은 매도인이 해제하려 할 때 기준이 되는 금액은 실제 받은 돈이 아니라 약정 계약금입니다.

예를 들어 계약금 5,000만원 중 500만원만 먼저 보낸 뒤 매수인이 마음을 바꿨다면, 500만원을 포기하는 것으로 끝나지 않을 수 있습니다. 상대방은 나머지 계약금의 지급을 청구하거나 채무불이행을 이유로 해제하고 손해배상을 물을 수 있습니다. 해약금과 위약금의 차이는 계약서 특약, 이 다섯 줄은 넣으세요에 따로 정리했습니다.

🧭 한눈에 보는 세 가지 경우

경우	보낸 사람이 포기할 때	받은 사람이 거절할 때
① 계약 미성립 + 해약금 약정 없음	가계약금 반환을 청구할 수 있음	받은 돈을 돌려주면 됨
② 계약 미성립 + 해약금 약정 명백	가계약금 포기	가계약금의 두 배 반환
③ 계약 성립(계약금 일부 지급)	일방 파기 불가. 약정 계약금 기준으로 책임	일방 파기 불가. 해제하려면 약정 계약금 기준

현장에서 다툼이 가장 많은 것은 ①과 ②의 경계입니다. 중개사가 전화로 "가계약금은 못 돌려받는 돈"이라고 말한 것만으로 ②가 되는지는 사안마다 다릅니다. 대법원이 요구하는 수준은 "명백하게 인정"입니다.

✍️ 돈 보내기 전에 문자로 남길 것

결국 가계약금은 기록 싸움입니다. 계좌로 보내기 전에 아래 내용을 상대방(또는 중개사를 통해 상대방)과 문자로 주고받아 두세요.

이 돈의 성격: 계약금의 일부인지, 정식 계약 전 예약금인지
정식 계약일: 언제까지 계약서를 쓰기로 했는지
계약을 안 하게 될 때 처리: 전액 반환인지, 포기·배액 상환인지
확정된 조건: 동·호수, 대금 총액, 계약금·잔금 액수와 날짜 중 합의된 것과 아직 미정인 것
받는 사람: 등기부상 소유자 본인 명의 계좌인지

🟢 돌려받고 싶은 쪽이라면 "정식 계약 체결 전까지는 조건 없이 반환한다"를, 집을 확실히 잡고 싶은 쪽이라면 "매도인이 계약을 거절하면 두 배를 상환한다"를 문자에 넣어 두는 것이 판결의 기준에 맞는 방법입니다.

소유자 확인은 등기부등본, 어디를 봐야 하나요를, 계약 후 해제와 위약금은 분양계약 해제와 위약금·지체보상금을 참고하세요.

🏗️ 분양 현장의 청약금·가계약금도 같나요

선착순 분양이나 동·호수 지정 계약에서 정식 계약 전에 받는 돈도 원리는 같습니다. 이름이 청약금이든 신청금이든 환불 조건이 서면에 어떻게 적혀 있는지가 기준입니다.

입금 전에 환불 가능 기한과 조건이 적힌 안내문이나 확인서를 받아 둡니다.
입금 계좌가 시행사·신탁사 등 분양 주체 명의인지 확인합니다. 개인 계좌나 분양대행 직원 계좌는 피합니다.
정식 공급계약서를 쓴 뒤에는 계약서의 해제·위약금 조항이 적용됩니다.

분양대금의 흐름은 분양 자금 구조 계약금·중도금·잔금 총정리에서 이어서 볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문

가계약금은 무조건 못 돌려받나요?

그렇지 않습니다. 대법원 2022다247187 판결은 가계약금을 해약금으로 하기로 한 약정이 명백히 인정되지 않는 한, 보낸 사람이 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 받은 사람에게 몰취된다고 볼 수 없다고 했습니다.

집주인이 마음을 바꾸면 가계약금의 두 배를 받을 수 있나요?

포기·배액 상환 약정이 명백한 경우에만 그렇습니다. 그런 약정이 없다면 받은 돈을 돌려받는 데 그칠 수 있습니다. 다만 대금과 지급방법까지 합의해 계약이 성립한 상태라면 집주인도 일방적으로 파기할 수 없고, 해제하려면 약정 계약금을 기준으로 배액을 상환해야 합니다.

계약서를 안 썼는데도 계약이 성립할 수 있나요?

성립할 수 있습니다. 대법원 2005다39594 판결은 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 정식 계약서를 쓰지 않았더라도 매매계약이 성립했다고 보았습니다.

계약금 5,000만원 중 500만원만 보냈는데 500만원만 포기하면 되나요?

계약이 성립한 상태라면 그렇게 끝나지 않을 수 있습니다. 대법원은 계약금 일부만 지급한 단계에서는 민법 제565조의 해제권이 생기지 않는다고 보았고(2007다73611), 해약금의 기준도 실제 지급액이 아닌 약정 계약금이라고 판단했습니다(2014다231378).

중개사가 전화로 가계약금은 못 돌려받는다고 했습니다. 효력이 있나요?

그 말만으로 해약금 약정이 인정되는지는 사안마다 다릅니다. 대법원이 요구하는 기준은 포기·배액 상환 약정이 명백하게 인정되는 것입니다. 당사자끼리 그 내용을 확인한 문자나 녹취가 있는지가 중요합니다.

가계약금을 보낼 때 문자에 무엇을 남겨야 하나요?

이 돈이 계약금의 일부인지 예약금인지, 정식 계약일, 계약을 하지 않게 될 때 반환인지 포기·배액 상환인지, 합의된 조건과 미정인 조건, 입금 계좌의 명의를 남기세요. 이 기록이 나중에 판단 자료가 됩니다.

가계약금을 돌려주지 않으면 어떻게 청구하나요?

먼저 주고받은 문자와 이체 내역을 모아 내용증명으로 반환을 요청합니다. 응하지 않으면 지급명령이나 소액사건 소송으로 청구할 수 있습니다. 금액과 사정에 따라 결과가 달라지므로 법률 상담을 먼저 받는 것이 안전합니다.

전세·월세 가계약금도 같은 기준인가요?

같은 기준으로 봅니다. 2022다247187 판결 자체가 임대차 가계약금 반환을 다룬 사건입니다. 보증금·차임·입주일 등 중요 사항이 합의됐는지, 해약금 약정이 명백한지로 판단합니다.

분양 현장에서 낸 청약금도 돌려받을 수 있나요?

환불 조건이 적힌 서면에 따릅니다. 입금 전에 환불 가능 기한과 조건이 적힌 안내문이나 확인서를 받고, 입금 계좌가 시행사나 신탁사 등 분양 주체 명의인지 확인하세요. 정식 공급계약 체결 뒤에는 계약서의 해제 조항이 적용됩니다.

이행에 착수하면 해약금 해제를 못 한다는데 무슨 뜻인가요?

민법 제565조의 해제는 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지만 가능합니다. 대법원은 이행 착수를 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무 이행행위의 일부를 하거나 이행에 필요한 전제행위를 하는 것으로 봅니다. 중도금을 지급한 경우가 대표적입니다.

가계약금을 돌려받을 수 있는지는 계약이 성립했는지와 해약금 약정이 명백한지 두 가지로 정해집니다. 조건 협의 전에 잡아 두려고 보낸 돈이고 포기·배액 약정도 없었다면 반환을 청구할 수 있고, 대금과 지급방법까지 정했다면 이미 계약이 성립해 가계약금만으로는 빠져나올 수 없습니다. 어느 쪽이든 판단 자료는 그날 주고받은 문자입니다. 돈을 보내기 전에 이 돈의 성격과 계약을 안 할 때의 처리를 한 줄로 남겨 두세요. 금액이 크거나 상대방이 반환을 거부한다면 주고받은 기록을 모아 법률 상담을 받는 것이 순서입니다.

📎 출처

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이 글은 일반적인 제도 안내를 목적으로 하며, 특정 단지의 청약을 권유하지 않습니다. 청약 자격·전매제한·대출 조건은 단지별 입주자모집공고에 따라 다르게 적용되므로, 실제 청약 전에는 반드시 공고 원문과 청약홈 안내를 확인하시기 바랍니다.