아파트 리모델링, 재건축과 무엇이 다른가요?
- 리모델링은 「주택법」, 재건축은 「도시 및 주거환경정비법」이 근거입니다. 대상 연식은 리모델링 15년, 재건축 30년입니다.
- 세대수 증가형 리모델링은 기존 세대수의 15% 이내, 수직증축은 15층 이상 3개 층·14층 이하 2개 층까지입니다.
- 2026년 8월 18일 입법예고된 시행령 개정안은 리모델링 허가 동의율을 75% → 70%로 낮추는 내용을 담았습니다(공포 후 3개월 시행 예정).
⚖️ 한눈에 보는 차이
| 구분 | 리모델링 | 재건축 |
|---|---|---|
| 근거법 | 주택법 | 도시 및 주거환경정비법 |
| 연식 요건 | 사용검사일부터 15년 | 준공 후 30년 |
| 골조 | 기존 골조 유지·보강 | 전면 철거 후 신축 |
| 진단 | 안전진단(수직증축은 2차까지) | 재건축진단 |
| 세대수 증가 | 기존의 15% 이내 | 용적률 범위에서 자유 |
| 초과이익부담금 | 없음 | 재건축초과이익부담금 대상 |
| 임대주택 의무 | 없음 | 사업 유형에 따라 있음 |
| 기간 | 상대적으로 짧음 | 상대적으로 김 |
재건축의 단계별 흐름은 따로 정리해 두었습니다. 재건축, 어느 단계까지 왔는지 보는 법 · 재개발·재건축 사업 단계와 소요 기간
🏗 세 가지 리모델링 유형
- 대수선형 — 세대수를 늘리지 않고 배관·창호·단열·주차장 등을 고치는 방식. 부담금이 작고 절차가 가장 단순합니다.
- 수평·별동 증축형 — 옆으로 넓히거나 여유 부지에 별동을 세워 세대수를 늘리는 방식.
- 수직증축형 — 위로 층을 올리는 방식. 일반분양 물량이 가장 많이 나와 분담금을 낮출 수 있지만 요건이 가장 까다롭습니다.
수직증축의 요건은 이렇습니다.
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 증축 가능 층수 | 기존 15층 이상 → 3개 층, 14층 이하 → 2개 층 |
| 세대수 증가 | 기존 세대수의 15% 이내 |
| 구조도면 | 신축 당시 구조도면 보유 필수 |
| 안전진단 | 1차(증축 가능 여부) → 구조안전성 검토·심의 → 2차(다른 기관에서 실시) |
🗳 동의율 — 조합설립과 허가는 다릅니다
리모델링은 동의를 두 번 받습니다. 이 이중구조를 모르면 "조합이 생겼으니 곧 착공"이라고 오해하기 쉽습니다.
| 단계 | 현행 동의율 |
|---|---|
| 리모델링주택조합 설립인가 | 주택단지 전체 구분소유자·의결권 각 2/3 이상＋각 동 과반수 |
| 행위허가(사업 시행) | 주택단지 전체 구분소유자·의결권 각 75% 이상＋각 동 50% 이상 |
2026년 8월 18일 국토교통부는 이 허가 동의율을 70%로 낮추는 「주택법 시행령」 일부개정령안을 입법예고했습니다. 동을 단위로 하는 리모델링의 75%도 70%로 낮추되, 동별 50% 요건은 그대로 둡니다. 수직증축 안전성 검토기관도 국토안전관리원·한국건설기술연구원 2곳에서 한국부동산원을 더한 3곳으로 늘립니다. 시행은 공포 후 3개월이 지난 날입니다.
💰 조합원이 실제로 따져야 할 것
- 일반분양 물량 — 세대수 증가분(최대 15%)이 곧 일반분양 물량입니다. 이 물량이 적으면 분담금 대부분을 조합원이 부담합니다.
- 분담금 변동 — 사업 초기 추정 분담금은 공사비 상승에 따라 크게 오를 수 있습니다. 확정은 권리변동계획 단계입니다.
- 내력벽 철거 제한 — 세대 간 내력벽 철거는 구조안전 문제로 제한이 큽니다. 평면 개선 폭이 재건축보다 좁습니다.
- 주차장·용적률 — 기존 골조를 유지하므로 지하주차장 신설 범위가 제한될 수 있습니다. 세대당 주차대수, 몇 대면 넉넉한가요?
- 세금 — 리모델링에는 재건축초과이익부담금이 없지만, 이주·입주 시점의 보유세와 양도세 계산은 별도로 확인해야 합니다. 장기보유특별공제 80%, 누가 받나요?
자주 묻는 질문
리모델링은 몇 년이 지나야 할 수 있나요?
사용검사일 또는 사용승인일부터 15년이 지난 공동주택이 대상입니다. 시·도 조례로 15년 이상 20년 미만의 범위에서 따로 정할 수 있습니다. 재건축의 30년보다 짧습니다.
수직증축으로 몇 층까지 올릴 수 있나요?
기존 건축물이 15층 이상이면 3개 층까지, 14층 이하이면 2개 층까지입니다. 세대수 증가는 기존 세대수의 15% 이내여야 하고, 신축 당시 구조도면이 있어야 합니다.
리모델링 동의율은 얼마인가요?
조합설립인가는 주택단지 전체 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상, 각 동 과반수입니다. 행위허가는 전체 75% 이상과 각 동 50% 이상이며, 75%를 70%로 낮추는 개정안이 2026년 8월 18일 입법예고됐습니다.
리모델링도 재건축초과이익부담금을 내나요?
내지 않습니다. 재건축초과이익 환수는 도시정비법에 따른 재건축사업이 대상이며, 주택법에 따른 리모델링은 대상이 아닙니다.
리모델링과 재건축 중 무엇이 유리한가요?
기존 용적률이 이미 높고 연식이 30년에 못 미치는 단지는 재건축 사업성이 낮아 리모델링이 현실적입니다. 반대로 용적률 여유가 크고 연식이 충분하면 세대수를 크게 늘릴 수 있는 재건축이 유리합니다.
리모델링하면 평면이 얼마나 바뀌나요?
기존 골조를 유지하므로 세대 간 내력벽 철거에 제한이 있어 평면 변경 폭이 재건축보다 좁습니다. 다만 앞뒤로 넓히는 수평증축으로 전용면적과 베이 구성을 개선하는 사례가 많습니다.
- · 「주택법」 제2조 제25호(리모델링) - 사용검사일 또는 사용승인일부터 15년이 지난 공동주택, 세대수 증가형 리모델링은 기존 세대수의 15% 이내, 수직증축형은 기존 15층 이상 3개 층·14층 이하 2개 층 이내이며 신축 당시 구조도면 보유 필요
- · 「주택법」 제66조 및 시행령 - 리모델링 행위허가 동의율(주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75% 이상, 각 동 50% 이상), 리모델링주택조합 설립인가 동의율(전체 3분의 2 이상＋각 동 과반수)
- · 국토교통부 「주택법 시행령」 일부개정령안 입법예고(2026. 8. 18.) - 리모델링 허가 동의율 75% → 70% 완화, 동별 50% 요건 유지, 수직증축 안전성 검토기관에 한국부동산원 추가(국토안전관리원·한국건설기술연구원 포함 3곳), 공포 후 3개월 경과일 시행
- · 「도시 및 주거환경정비법」 - 재건축 대상 연한 및 재건축진단, 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 - 리모델링에는 적용되지 않음
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